公寓业主委员会对公寓买卖的影响

大家都知道,买房需要大笔贷款时通常会涉及买家和银行。但是当购买的是公寓(condo)时,贷款过程会有第三方介入,这就是公寓业主委员会。

 

在审批公寓(condo)贷款时,银行的要求会更加严格,因为屋主要负责的不仅仅是自己的物业。当购房人买入公寓时,他们同时购买了公寓大楼所有业主共同拥有的一些公共空间和设施。这些都由业主委员会统一管理,负责人由公寓所有的业主选举产生。

 

业主每月缴纳的物业费用来进行房屋的维护和升级以及购买房屋保险。贷款时,银行不仅仅要确定物业费能保证基本的维护费用,还要在发生意外情况时,能有足够的资金进行维修,比如更换损坏的屋顶。银行希望至少有相当于一年管理费10%的贮备资金以备不时之需。

 

另一个会让银行亮红灯的是:如果整栋公寓有10%的公寓属于同一个业主。如果这个业主不按时还贷或交物业费,业主会员会的财政就会出现问题。这个业主也可能因为某种原因低价出售手中的所有物业,这会给其他的公寓价格造成很大的影响。

 

如果业主委员会没有足够的储备资金,就可能不得不提高每月的物业费或征收一次性缴费。这个额外的费用会减弱贷款人的自己偿还能力,更糟糕的可能是一笔大的额外收费会影响公寓的市场价格。最后,银行会调查业主委员会是否正卷入任何的法律纠纷中,如果问题很小,银行也许不会太关注;但是如果问题严重,比如说和房屋结构有关的,银行则会拒绝贷款人的申请。

 

为了了解整个公寓楼的整体财政情况,银行往往会发一份调查问卷给公㝢管理部门,有关负责人填好后寄回银行。费用$100-$300,在西雅图,这个费用通常由买方承担。银行方面通常也会存有一份名单,说明哪些公寓是可以由大额抵押贷款的买房者购买。

 

通常由于公寓管理协会纠纷而影响贷款的情况比较少见,但是如果出现这种,购房者就必须要多咨询几家以了解拿到贷款的可能性。而且,不同公寓每月的管理费差别很大,取决于公寓的公共设施如何。在旧金山这种大城市的高档公寓中,溜狗场地,电影院,会议室和游戏室正成为必不可缺的设施。
根据全美房地产协会的统计,全美五月份二手公寓销量比去年同期增长了3.3%,中间价位为$229,600,价格比去年同期增加了6%。

 

下面几点可以供准备购买公寓的买家参考:

1. 较高的利率,发放大额按揭贷款的银行往往和政府支持的银行遵循同样的规则,贷款高限大部分为$417,000,某些房价特高的地方为$625,000。但发放大额按揭贷款的公司也许会放宽一点限度,因为他们将发放贷款也视为一种投资。如果银行同意改变一些基本规则,那么贷款人往往会看到比较高的利率,点数为0.25%到1%,5-7年可调利率,而不是传统的15或30年固定利率的贷款。

 

2. 检查卖方提供的所有文件。对于新开发的公寓楼盘,开发商通常都知道银行需要了解整个公寓的财政状况,所以他们一般都会提前给购房者准备好这些资料。如果公寓已经经过银行认证,那么当买房者免掉贷款附加条件时,心里也会觉得踏实一些。

 

3. 另一个影响成交的因素是贷款银行也和Fannie Mae一样,不充许整个公寓内多于25%的房屋用作商业用途,否则便会拒绝贷款。

(Source: Realtor.com)